Chcete investovat do nemovitosti? Zjistěte, na co se připravit…

Zodpovědět si musíte pět hlavních otázek, které se týkají výnosu, financování, typu nemovitosti, nájemníků a správy. Dobrá zpráva je, že investicím do nemovitostí nahrávají právě teď nízké úrokové sazby hypoték i stále poměrně nízké ceny bytů.

Investice do nemovitosti je specifická v tom, že nejste závislí jenom na pohybech akcií na trhu nebo sazbách bank, hodně toho máte v rukou sami – je na vás, abyste vhodnou nemovitost vybrali a dále spravovali tak, aby se vám podařilo ji za výhodné ceny udržovat a za vysoký nájem dlouhodobě pronajímat. V čem je právě nemovitost lepší investicí než cokoli jiného, to se můžete dočíst v článku: Co se dělá z bytu výhodnou investici?.

Pokud si zodpovíte následujících pět otázek, budete připraveni se do investice do nemovitosti vrhnout.

Jakého výnosu chcete dosáhnout?

Na začátku každého úspěšného projektu by měl být jasně stanoven cíl. Vy máte nějaké finanční prostředky, které chcete investovat, a měli byste se rozhodnout, jakého ročního výnosu chcete dosáhnout, a rovněž jaká návratnost je pro vás přijatelná. Od toho se bude dál všechno odvíjet.

Obecně platí, že čím delší návratnost si můžete dovolit, tím vyšší je roční výnos, kterého můžete dosáhnout. Můžete totiž využít i cizí zdroje, které budete postupně splácet, a dosáhnout na mnohem vyšší výnos oproti původním vloženým prostředkům.

Zamyslete se také, kdy budete chtít výnos realizovat. Máte několik možností. Buď budete chtít dlouhodobý příjem, čili aby vám po splacení hypotéky něco zbylo z nájmu. Anebo budete chtít nemovitost prodat, exitovat a inkasovat výnos hned. Anebo si odložíte okamžitý užitek na později, prodlouží se vám návratnost investice, ale poté budete mít větší užitek.

Jak koupi bytu financovat?

Investovat můžete, jen pokud máte nějaké vlastní zdroje, to si řekněme hned na začátek. Otázka ovšem zní, pokud máte například dva miliony korun, zda si koupit jeden byt přesně za tuto částku anebo financovat částečně ze svých zdrojů a částečně z hypotečních úvěrů.

Jestli jste v předchozí otázce stanovili jako prioritu návratnost, kupte si jeden byt a nic si nepůjčujte. Pokud je pro vás důležitější výnos, zkuste využít hypotéku jako páku. Čím více cizích zdrojů, tím vyšší výnos realizujete, protože se vždy počítá na vlastní zdroje.

Dále je možné koupit vice bytů tak, aby nájem přesně pokryl výši splátky hypotečního úvěru. Sice se prodlužuje návratnost investice, ale výnos letí do astronomických výšin. Realizujete ho však až po splacení hypotéky. Odměnou vám může být (téměř) pasivní příjem na stáří například ze čtyř bytů. Taky je však třeba počítat s možným rizikem, jakým je například zvýšení úrokové sazby.

Pokud chcete využít páku a zároveň získat každý měsíc zajímavý příjem, doporučujeme za současných podmínek v bankách a na realitním trhu ideální poměr 50 % vlastních a 50 % cizích zdrojů. Potom je realistický výnos ve výši 5 %. Tento poměr ocení i banky a vy se dostanete na tu nejnižší možnou úrokovu sazbu.

Jaké nájemníky si představujete?

Ještě než budete uvažovat o kategorii bytu nebo lokalitě, zamyslete se nad tím, komu chcete byt pronajímat. Zatímco od skupiny studentů můžete asi vybrat poměrně vysoký nájem, budete muset byt častěji opravovat a musíte se připravit na vysokou fluktuaci nájemníků. S dlouhodobým pronájmem můžete zřejmě počítat u rodin, ale zase nájem ve vztahu k pořizovací hodnotě nemovitosti nebude až tak vysoký.

Poměrně stabilní příjem vám může zajistit mladý pár – v případě platební neschopnosti jednoho z nich se o nájem postará druhý partner. Zároveň zatím muži obvykle mají vyšší plat, ženy se lépe o byt starají, a tak je lepší pronajmout byt mladému páru než spoléhat se na singles.

Jakou nemovitost koupit?

Odpovědět si na tuto otázku, to vám bude trvat zřejmě nejdéle, protože musíte zvážit mnoho faktorů. Dopředu si co nejlépe vyspecifikujte, jak by měl váš investiční byt vypadat a kolik by měl stát, ať můžete realitním kancelářím, internetovým vyhledávačům i sami sobě dát přesné zadání.

Zásadní rozhodnutí se bude týkat lokality, družstevního nebo osobního vlastnictví, volby mezi staršími byty a novostavbami, paneláky a činžáky. Jejich výhody a nevýhody doporučujeme sepsat na papír a nakonec podle toho různé varianty prioritizovat. Kapitola sama o sobě je kategorie bytu, což vychází především z toho, jaké nájemníky si přejete a taky kolik máte finančních prostředků. Z hlediska výnosu, rychlosti pronájmu, likvidity, dodatečných nákladů a rizik vychází z mé zkušenosti nejlépe kategorie 2+1 nebo 2+kk.

Zásadní samozřejmě pro vaši investici bude, aby se vám podařilo koupit byt odpovídající zvoleným parametrům a zároveň za dobrou cenu. Koupi proto nepodceňujte, dobře se připravte a zjistěte si, jak postupovat při koupi bydlení .

Jak budete investiční byt spravovat?

A máme tu poslední otázku – na rozdíl od jiných investic, nemovitosti totiž budou potřebovat vaši neustálou péči. Měli byste si proto dopředu zjistit, co všechno bude třeba zařizovat, rozhodnout se, jestli máte čas věnovat se správě investičního bytu, případně najít službu, která bude váš byt spravovat za takový poplatek, který se vám vyplatí s ohledem na žádaný výnos.

Připravte se na to, že správa investičního bytu zahrnuje péči o technický stav nemovitosti a její vybavení, shánění nájemníků a komunikaci s nimi, právní zajištění smluv a péči daňového poradce o příjmy z pronájmu. Mohou se rovněž objevit komplikace, jako jsou především neplatiči, problémy technického charakteru nebo třeba neshody mezi vlastníky bytových jednotek.

My nabízíme v Home Institute službu investiční byty, kde zajišťujeme celou správu a pomáháme i s plánováním investice a vyhledáním nemovitosti. To vše za takovou cenu, která vám 5% výnos nesníží, naopak se tento výnos díky naší pomoci stane realitou.

Autor článku

Vladimír Zuzák je odborníkem na realitní trh a investiční byty. Je vlastníkem společnosti Home Institute, která přišla na trh s novými službami zaměřenými na kupující – zatupování kupujících a investiční byty.